Locazione commerciale e provvedimenti di contrasto al Covid 19, Giampiero Stuppia (Flexad): “un difficile equilibrio”

Roma – Ha suscitato un forte e concreto interesse a livello nazionale ed estero la posizione di approfondimento espressa dall’Avv.  Giampiero Stuppia  dello Studio  Flexad  di Roma. La pubblicazione è stata diffusa il 30 Marzo u.s. dal quotidiano “Il Sole 24 ore“. La tematica nel corso degli sviluppi ha assunto proporzioni sempre più rilevanti per quanto riguarda gli equilibri economico-finanziari da adottare in relazione ai provvedimenti di contrasto al Covid 19 ed i canoni di locazione commerciale.

“Il susseguirsi di provvedimenti emergenziali relativi all’epidemia da COVID-19 – spiega l’Avv. Stuppia – ha creato una stratificazione di norme di rilevante dimensione che, anche per la natura eterogenea degli argomenti trattati, ha creato incertezza interpretativa e problematiche di coordinamento sistematico tra le stesse che – in assenza di auspicata chiarificazione legislativa – solo possono essere valutate secondo le interpretazioni degli operatori.
I provvedimenti emergenziali – soprattutto con la disposizione di chiusura di molte attività commerciali – hanno determinato elemento di criticità che, con immediatezza, ha interessato i rapporti contrattuali di locazione commerciale cui la presente riflessione è orientata.
Tra i detti provvedimenti ed i principi generali delle norme codicistiche si è determinato un equilibrio precario in relazione al loro coordinamento , non risolvibile facendo riferimento agli ordinari canoni elaborati da precedente giurisprudenza.

Occorre preliminarmente ribadire che, ad oggi, non vi è nessuna norma che autorizzi espressamente – in via diretta ed immediata – il conduttore di un immobile commerciale a sospendere o a ridurre il canone di locazione nell’ipotesi in cui la cui l’attività dello stesso sia interdetta dai provvedimenti emergenziali.
Infatti depone in tal senso la circostanza che il decreto legge 18/2020 abbia previsto in favore del conduttore un credito di imposta pari al 60% del canone.

La ratio del provvedimento sembra orientata, di contro, nella direzione che il pagamento del canone sia dovuto.
Sarebbe infatti illogico riconoscere “aiuto” (non entrando nel merito della bontà e sufficienza della misura) al conduttore con un credito di imposta del 60% dell’importo del canone di locazione da corrispondere nel caso in cui lo stesso canone non venisse corrisposto.
D’altro canto, al locatore nulla risulta riconosciuto in termini di benefici fiscali per i canoni non percepiti.

Invero occorre rilevare – prosegue Giampiero Stuppia – come l’unica disposizione di diretta applicazione al tema in esame puo individuarsi Decreto c.d. “Cura Italia” del 17 marzo 2020, con il quale è stata inserita (art. 91) una disposizione – della Legge n. 5 marzo 2020 n. 13 che “All’articolo 3 del decreto – legge 23 febbraio 2020, n. 6, convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, n. 13, dopo il comma 6, è inserito il seguente: “6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”

Null’altro.

Non possono condividersi le posizioni che sostengono ipotesi di applicazione dell’art. 1256 c.c. che prevede che il debitore (nel caso il conduttore) sia liberato dall’obbligazione quando questa sia divenuta impossibile per causa non imputabile allo stesso.
Infatti, da un lato, nell’interpretazione contrattuale la causa del contratto di locazione (godimento del bene) non viene meno in ipotesi mancata riconsegna dei locali; dall’altro, al più, potrebbe individuarsi ipotesi una mera difficoltà a pagare il canone, per l’evento pandemico, determinante la mancata operatività dell’azienda, ma non certo l’impossibilità.
Infatti, anche a rigor di logica non si può prescindere che al momento la sospensione dell’attività commerciale – almeno sino ad oggi in assenza di proroga – ha riguardato periodo temporale limitato (23 marzo-3 aprile nelle previsioni attuali prorogate di giorni 15)

Per altro verso, in ogni caso, i locali restano occupati dai beni strumentali e dalle merci del conduttore, per cui la pretesa di non pagare il canone nella sua totalità
sarebbe infondata perché comunque i locali non vengono restituiti nella disponibilità del locatore. Il conduttore potrà, dalla disponibilità dei locali, ritrarre quanto meno l’utilità sopra evidenziata nell’attesa di riprendere l’attività di vendita.
Si ritiene pertanto che il conduttore non possa unilateralmente sospendere o ridurre il canone, anche in relazione alla circostanza che, di solito nei contratti di locazione, è prevista la clausola del c.d. solve et repete.

L’ipotesi percorribile si ritiene possa essere individuata in quella di ricondurre ogni valutazione ai canoni generali della correttezza e buona fede nell’esecuzione di qualsivoglia contratto (Art. 1175 e 1375 c.c.) non potendo sbilanciare a favore di una delle due parti il sinallagma contrattuale, auspicando – secondo poi il caso concreto – riequilibrio delle rispettive posizioni contrattuali.
Riequilibrio del sinallagma contrattuale da avvenire, in via preventiva, con accordi tra le parti che tengano conto della circostanza che il conduttore si è trovato nella impossibilità temporanea di fruire integralmente della prestazione del locatore (cioè dell’uso commerciale dei locali) tesa ad una riduzione temporanea del canone convenuto.
Nel caso non sia percorribile tale accordo il conduttore sarebbe tenuto a corrispondere il canone dovuto nella sua interezza e, successivamente, ricorrere all’Autorità Giudiziaria affinché determini la misura di riduzione del canone tenuto conto delle opposte esigenze.

La riflessione di cui sopra – conclude Stuppia – dovrà ovviamente trovare conforto in sede giudiziale, non escludendo l’ipotesi – assai più consolidata e risalente – secondo cui il conduttore non può astenersi dal versare il canone o ridurlo nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione del godimento del bene.

L’unico elemento di certezza, nella presente fase di difficoltà di coordinamento dei provvedimenti emergenziali e norme contrattual anche dell’eccezionalità della situazione non derivare superamento sic et simpliciter di ogni convenzione contrattuale in luogo di che dall’eccezionalità della situazione non può derivare”.

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