Mercato della casa a fine 2022: vendite stabili, affitti in rialzo

Roma – Pubblicati i risultati del sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, realizzato dalla Banca d’Italia con la collaborazione dell’Agenzia delle entrate e di Tecnoborsa e relativi all’ultimo trimestre 2022. Secondo l’indagine condotta presso 1.446 agenti immobiliari dal 9 gennaio al 3 febbraio 2023, nel IV trimestre dello scorso anno, le valutazioni di diminuzione dei prezzi delle abitazioni hanno leggermente superato quelle di aumento. È la prima volta dalla metà del 2021, anche se quasi due terzi degli operatori, il 64,9%, la stragrande maggioranza, continuano ad attendersi prezzi stabili. Tuttavia, le quotazioni per il trimestre in corso hanno visto crescere il numero di quelli che le stimano in calo. Inoltre, per circa due terzi degli operatori, l’andamento dei prezzi al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni e sui prezzi di vendita

Tiene il business dell’intermediazione in campo immobiliare
Un’ulteriore novità è data dalla percentuale di agenzie, l’87,8%, che hanno venduto almeno un’abitazione e che, sempre nel corso degli ultimi tre mesi del 2022, ha raggiunto un nuovo massimo dall’inizio della rilevazione nel 2009. Tuttavia, i nuovi incarichi a vendere si confermano in flessione e i giudizi di riduzione del numero dei potenziali acquirenti continuano a prevalere su quelli di aumento, anche se in misura inferiore rispetto al trimestre precedente.

Uno sguardo alla qualità abitativa
Cambio clima, contenimento dei consumi energetici e stop alla CO2. Anche questi argomenti rientrano, sia pur indirettamente, nell’indagine congiunturale. Infatti, se la superficie media degli immobili intermediati nel IV trimestre del 2022 è rimasta pressoché stabile, per il 57,7% è compresa fra 80 e 140 mq e per il 36% è inferiore agli 80 mq, sono invece circa tre quarti le case vendute che risultavano parzialmente da ristrutturare, mentre solo il 16,5% erano abitazioni nuove o in ottimo stato. Questo spiega perché la classe energetica degli immobili si confermi mediamente bassa, con il 62,6% delle unità vendute di classe F o G.

Perché si cerca casa?
In linea con l’anno precedente, quasi la metà dei potenziali acquirenti intendeva acquistare una prima casa di proprietà per sé o per i propri familiari e poco meno del 30% desiderava cambiare abitazione. Importante sottolineare come sia aumentata al 20,2% (da 16,6 nell’anno precedente) la quota di coloro che hanno ricercato una seconda casa a fini di investimento. In sostanza, la casa continua a ispirare solidità abitativa e finanziaria.

Prezzi di vendita e sconti
Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è aumentato per il secondo trimestre consecutivo (all’8,8%, da 8,4 nella precedente rilevazione), mantenendosi tuttavia su valori contenuti. Anche i tempi di vendita sono risultati in lieve risalita (a 6,1 mesi da 5,9), pur rimanendo in prossimità dei minimi dall’inizio della rilevazione. Comunque, è utile sottolineare come più della metà degli agenti indichi come causa prevalente di cessazione dell’incarico a vendere proprio il divario tra i prezzi offerti dagli acquirenti potenziali e quelli domandati da chi vende, ritenuti o troppo elevati dai compratori o troppo bassi dai venditori.

Il ricorso al mutuo per acquistare
Non così automatico ricevere un mutuo. È infatti aumentata di 3,3 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione, portandosi quindi al 28,2% (il valore più alto dalla fine del 2015), la quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti. Non è quindi una sorpresa, che la quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario risulti scesa al 65,3% (dal 68). Il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile è invece rimasto su valori elevati, intorno al 77%, pur in calo di quasi 2 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione.

Affitti in rialzo
Se, in generale, prevale il pessimismo degli operatori sul mercato immobiliare su di un piano temporale biennale, l’ottica cambia se si passa agli affitti. I giudizi di aumento dei canoni di locazione, infatti, prevalgono nettamente su quelli di riduzione, con un saldo più ampio rispetto all’indagine precedente (36,3 punti percentuali, il valore più alto dall’inizio della rilevazione, da 31,9). Appaiono in rialzo anche le attese sui canoni di locazione per il trimestre in corso (con un saldo pari a 34,5 punti, da 21,8). Inoltre, la quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare si conferma inferiore a quella di chi ne ha segnalato una riduzione, in misura più ampia rispetto all’indagine precedente (a -36,5 punti percentuali da -29,3).