Patrimonio immobiliare italiano: il quadro di sintesi del 2022

Roma – Crescono stock e rendite di tutte le categorie catastali a eccezione degli uffici. Sono 35,5 milioni le abitazioni e registrano un incremento dello 0,4% rispetto all’anno precedente. Questo è quanto emerge dal sedicesimo report dell’Omi sulle banche dati del catasto, le “Statistiche catastali 2022”.
La pubblicazione, realizzata dall’Osservatorio del mercato immobiliare con la collaborazione della direzione centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare, offre una sintesi completa sull’entità e le caratteristiche dello stock dei fabbricati, così come censito nella banca dati del Catasto edilizio urbano, aggiornato al 31 dicembre del 2022.

Il volume con le tabelle di dettaglio per categoria catastale e provincia, possono essere consultati liberamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Le informazioni riguardano 78 milioni di unità immobiliari urbane e altre tipologie. Per le unità immobiliari urbane sono presentati i dati sulla numerosità dello stock, sulla sua consistenza catastale che rappresenta le dimensioni delle unità immobiliari, e sulla rendita quale base imponibile fiscale correlata all’immobile. Sono distinte in relazione alla natura degli intestatari catastali, a seconda che siano persone fisiche oppure società, enti eccetera, quindi, “persone non fisiche”.

Dei 78 milioni di immobili dello stock immobiliare italiano, circa 67 sono censiti nelle categorie catastali ordinarie e speciali, oltre 3,7 milioni sono censiti nelle categorie del gruppo F, che rappresentano unità non idonee a produrre ordinariamente un reddito (aree urbane, lastrici solari, unità in corso di costruzione o di definizione, ruderi) e circa 7 milioni sono beni comuni non censibili, cioè di proprietà comune e che non producono reddito, o unità ancora in lavorazione (circa 70mila).

La quota maggiore delle unità immobiliari, il 54%, è censita nel gruppo A e nel gruppo C per il 43%, che comprende, sia immobili commerciali (negozi, magazzini e laboratori) che le pertinenze delle abitazioni, ovvero soffitte, cantine, box e posti auto. La restante parte dello stock, il 3%, è ripartita in immobili censiti nei gruppi D, a destinazione speciale per il 2,5%, in immobili a destinazione particolare (gruppo E, 0,2%) e d’uso collettivo (gruppo B, 0,3%).
In termini di rendita catastale, la quota maggiore è ancora rappresentata dagli immobili dei gruppi A e C, che corrispondono a quasi i due terzi del totale. Le unità del gruppo D rappresentano, di contro, una rilevante quota di rendita del patrimonio immobiliare italiano, il 28,6 %, a fronte di una quota di solo il 2,5% in termini di numero di unità.

Lo stock immobiliare italiano nel 2022 è aumentato del 1%, oltre 736mila unità in più rispetto al 2021, ed è per circa l’88% di proprietà di persone fisiche, soprattutto quello nelle categorie A e C, invece, poco più dell’11% circa è detenuto da persone non fisiche, in maniera più accentuata per immobili di tipo B e D, e infine una quota residua, circa lo 0,2%, riguarda proprietà comuni ossia beni comuni censibili, ad esempio, alloggi per i portieri, piscine condominiali, aree di parcheggio per autoveicoli.
La rendita catastale complessiva ammonta, nel 2022, a oltre 38 miliardi di euro ed è aumentata di circa 237 milioni, +0,6%, rispetto al 2021. Gran parte della rendita complessiva, ben il 61% riguarda immobili di proprietà delle persone fisiche (circa 23,3 miliardi di euro).

Immobili a destinazione residenziale e uffici (gruppo A)
Le abitazioni risultano pari a circa 35,5 milioni, circa 126mila unità in più del 2021, di queste quasi il 90% è rappresentato da abitazioni civili (A/2), economiche (A/3) e popolari (A/4). Le abitazioni di proprietà delle persone fisiche sono il 93% del totale, oltre 33 milioni di unità.
Il rapporto entra nel dettaglio delle singole categorie, risultano in aumento le abitazioni nelle categorie A/2, A/3 (abitazioni civili e di tipo economico), A/7 (villini), e A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi), tutte con tassi inferiori o prossimi all’1 per cento. Sono diminuite, di contro, le abitazioni signorili (A/1), le abitazioni popolari (A/4), le ville (A/8), i castelli e i palazzi di pregio (A/9) e, con tassi più accentuati, le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5) in diminuzione del 2,1% e rurale, le A/6, in calo del 2,2 per cento.
Alle abitazioni corrisponde una rendita di oltre 17,4 miliardi di euro, circa 90 milioni di euro in più del 2021.
La media nazionale della rendita di un’abitazione è di 491 euro, con valori che sfiorano i 3 mila euro per le abitazioni signorili (A/1) e le ville (A/8), sono intorno ai 2.300 euro per le abitazioni di maggior pregio (A/9), e punte superiori ai 6.500 euro per le persone non fisiche (A/9). Inferiori a 100 euro sono le rendite medie delle abitazioni popolari, ultra popolari o tipiche dei luoghi.
Gli uffici sono 650.945, ripartiti tra il 56,1% circa di proprietà delle persone fisiche e il 43,7% circa di proprietà delle persone non fisiche, solo un residuo 0,2% riguarda unità di proprietà comune. La rendita complessiva per tali unità ammonta quasi a 1,5 miliardi di euro, -0,5% rispetto al 2021, e per circa il 62,5% riguarda immobili di proprietà delle persone non fisiche.

Immobili a uso collettivo (gruppo B)
Gli immobili a uso collettivo, come collegi, prigioni, ospedali, scuole, biblioteche, uffici pubblici sono aumentati dello 0,7% rispetto al 2021. Si tratta principalmente di scuole (B/5, 32,4%), collegi e convitti (B/1, 23,4%) e uffici pubblici (B/4, 22,1%). Emerge una rilevante quota di proprietà delle persone non fisiche per le unità in tutte le categorie del gruppo B, fatta eccezione per le categorie B/7 (cappelle e oratori) e B/8 (magazzini per derrate). Gli immobili censiti nel gruppo B hanno una rendita complessiva pari a circa 1,4 miliardi di euro, cresciuta dello 0,3% nel 2022 rispetto all’anno precedente.

Immobili a destinazione commerciale e varia (gruppo C)
Gli immobili commerciali sono circa 29 milioni di unità, detenute per il 90% da persone fisiche. La maggior quota, il 62% circa, di questi immobili è rappresentata dalle unità in categoria C/6, box e posti auto, e da quelle in categoria C/2 (28,2%), prevalentemente cantine e soffitte. Rilevante è anche la quota dei negozi (C/1), che rappresentano quasi il 7% del totale. Rispetto al 2021 lo stock relativo a tale gruppo è aumentato dell’1,5 per cento. La distribuzione delle unità secondo la tipologia di intestatari evidenzia la prevalenza della quota con intestatari persone non fisiche solo per le unità nelle categorie C/4 e C/5, rispettivamente immobili per esercizi sportivi e stabilimenti balneari.
Supera i 6,2 miliardi di euro la rendita catastale delle unità del gruppo C, di cui circa 3,4 miliardi relativi agli immobili destinati a negozio o bottega (C/1). Rispetto al 2021 l’incremento di rendita è stato, per le unità di questo gruppo, pari allo 0,5 per cento.

Immobili a destinazione speciale (gruppo D)
Sono presenti negli archivi catastali poco meno di 1,7 milioni di unità, per la maggior parte classificate nelle categorie D/1 (opifici), D/7 (immobili per le attività industriali), D/8 (immobili per le attività commerciali) e D/10 (immobili produttivi per le attività agricole).
Le unità del gruppo D, anche se rappresentano solo il 2,5% in numero dello stock, hanno una rendita pari a poco meno di 11 miliardi di euro, oltre il 28% del totale. Oltre il 70% di questa rendita è attribuito alle unità delle categorie D1 (opifici), D/7 (immobili per le attività industriali) e D/8 (immobili per le attività commerciali) che, come già visto, sono tra quelle categorie del gruppo D con lo stock più numeroso. Alle unità in categoria D/10, a fronte di un’elevata quota di stock, 26,2% del totale, è associata una rendita che rappresenta solo il 9 per cento.
Complessivamente la rendita catastale delle unità del gruppo D è cresciuta, nel 2022, di quasi l’1%, cioè di circa 100 milioni di euro, rispetto al 2021.

Immobili a destinazione particolare (gruppo E)
Sono oltre 100mila gli immobili con caratteristiche singolari e a uso pubblico o di interesse collettivo, quali, ad esempio, stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi e aerei, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie. La rendita complessiva delle unità immobiliari del gruppo E ammonta a oltre 850 milioni di euro, per la gran parte attribuiti alle unità immobiliari delle categorie E/1 (Stazioni per servizi di trasporto), E/3 (Immobili per speciali esigenze pubbliche) ed E/9 (Immobili particolari con altre destinazioni), che rappresentano quasi il 90% del totale. Rispetto al 2021, la rendita complessiva è aumentata del 2,4 per cento. (fonte: fiscooggi)