Roma – Nel caso in cui, con uno stesso atto, sono trasferiti più beni, per i quali sono previsti diversi trattamenti tributari, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute autonomamente in relazione a ciascun bene. Questo principio è stato espresso dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 17422 del 16 giugno 2023.
Il caso in esame ha riguardato una vendita immobiliare, conclusa con atto notarile, mediante la quale un soggetto ha trasferito ad altro soggetto la piena proprietà di tre immobili e precisamente: un’abitazione per la quale l’acquirente ha chiesto l’agevolazione “prima casa”, un fabbricato privo di rendita catastale, ridotto a rudere, e un terreno agricolo.
In atto sono stati indicati, separatamente, i corrispettivi per i tre beni.
Prima di esaminare la vicenda processuale, occorre premettere che la vendita era stata stipulata nel 2010 e, pertanto, non erano ancora entrate in vigore le disposizioni di cui all’articolo 10 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011.
Questo decreto ha riformato la tassazione dei trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di registro con le aliquote indicate nell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico sull’imposta di registro (Dpr n. 131/1986).
Con il richiamato decreto legislativo. si è previsto, che gli atti assoggettati all’imposta di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 1 della Tariffa sopra indicata, sono soggetti alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro per ciascun tributo.
In base al sistema vigente al momento della stipula dell’atto in esame, e oggi ancora applicabile per gli atti non interessati dalla riforma di cui al Dlgs n. 23/2011, le imposte ipotecaria e catastale erano dovute nel modo seguente:
- in via ordinaria, l’imposta ipotecaria era dovuta con l’aliquota del 2% e la catastale con quella dell’1%
- in caso di richiesta dell’agevolazione “prima casa” entrambe le imposte erano dovute nella misura fissa di 168,00 euro.
Nel caso in esame, come anticipato, la vendita riguardava tre immobili di cui due soggetti al regime ordinario e uno a quello agevolato in tema di “prima casa”.
In sede di registrazione dell’atto, il notaio ha versato le imposte nel modo seguente:
- l’imposta ipotecaria è stata pagata solo per il terreno agricolo e per il rudere, per un importo complessivo di 260 euro, non è stata versata l’imposta ipotecaria relativa al fabbricato agevolato
- l’imposta catastale è stata versata, per 168 euro limitatamente al fabbricato agevolato, mentre non è stata versata né per il rudere né per il terreno agricolo.
In seguito al controllo dell’atto, l’ufficio territoriale ha inviato al notaio un avviso di liquidazione richiedendo un’integrazione di pagamento sia per l’imposta ipotecaria che per quella catastale.
In particolare:
- per l’imposta ipotecaria è stato chiesto il pagamento di 168 euro, relativamente al fabbricato agevolato
- per l’imposta catastale è stato chiesto il pagamento di 100 euro (aliquota 1%) per il terreno agricolo e di 30 euro per il rudere (aliquota 1%).
Il notaio ha impugnato l’avviso di liquidazione, ritenendo che, nel caso in esame, dovesse applicarsi il secondo comma dell’articolo 21 del Tur, in base al quale “se le disposizioni contenute nell’atto derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo alla imposizione più onerosa.”
Sulla base di questa norma il notaio aveva applicato:
- l’imposta ipotecaria di 260 euro solo sui beni non agevolati, in quanto superava i 168 euro dell’imposta prevista per il bene agevolato
- l’imposta catastale pari a 168 euro solo sul bene agevolato, in quanto l’imposta per tale bene superava quella di 130 euro fissata per i beni non agevolati.
La tesi del notaio è stata respinta sia dalla Ctp di Massa Carrara (decisione n. 95/2012) che dalla Ctr della Toscana (decisione n. 141/2013).
I giudici della Corte di cassazione, in riferimento all’articolo 21 del Tur, hanno richiamato la distinzione civilistica tra il negozio complesso e i negozi collegati e hanno ritenuto che, nel caso in esame, si era in presenza di negozi collegati.
Di conseguenza, condividendo l’operato dell’ufficio, hanno ritenuto, che la tassazione doveva avvenire in base al primo comma dell’articolo 21 del Tur, in base al quale “se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto”.
È stato, quindi, negato che si fosse in presenza di un negozio complesso, assoggettabile a una tassazione unitaria, con conseguente riconoscimento della legittimità dell’avviso di liquidazione emesso dall’ufficio.
