Case antisismiche, per la finitura c’è tempo anche dopo il rogito

È possibile fruire della detrazione “Sismabonus acquisti” prevista per le case antisismiche che fanno parte di edifici situati all’interno delle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, anche se al momento dell’atto di acquisto sono stati completati solo i lavori strutturali dell’edificio, ma non quelli di finitura. Questo purché l’intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio determini la riduzione asseverata di uno o due classi di rischio sismico e l’atto di compravendita sia stipulato entro i termini di vigenza del beneficio fiscale. È il chiarimento riportato nella risoluzione n. 14/E dell’8 marzo 2024, con la quale l’Agenzia delle entrate ha risposto al quesito di un’associazione.

Nell’ambito delle detrazioni appartenenti al Sismabonus, l’articolo 16, comma 1­septies, del Dl n. 63/2013 prevede che se gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche, con  particolare  riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica degli edifici che portino al passaggio a una o a due classi di rischio inferiori, vengono realizzati nei comuni che ricadono nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici per ridurne il rischio sismico (anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente se le norme urbanistiche vigenti lo consentono) e siano eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta spettino all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75% o dell’85% (a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio a una o a due classi di rischio inferiori) del prezzo della singola unità immobiliare, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96mila euro. La detrazione ”Sismabonus acquisti” si applica alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2024.

In particolare, l’Associazione ha chiesto all’Agenzia se sia  possibile fruire della detrazione nel caso di acquisto, entro il 31 dicembre 2024, di unità immobiliari classificate in una delle categorie catastali “provvisorie” (ad esempio, F/3 “unità in corso  di costruzione”) che fanno parte di edifici demoliti e ricostruiti sui quali, entro la data di  stipula dell’atto di compravendita, risultano ultimati gli interventi sulle parti strutturali – con il conseguente miglioramento di una o di due classi di rischio sismico richiesto dalla norma – ma non anche i lavori di finitura.

Nella sua risposta, l’Agenzia evidenzia due requisiti ai fini dell’agevolazione fiscale: che l’intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio determini la riduzione di una o due classi di rischio sismico, asseverata ai sensi dell’articolo 3 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti n. 58/2017 e che l’atto di compravendita sia stipulato entro il termine di vigenza dell’agevolazione.

Dopo aver ripercorso la prassi già prodotta in merito alla documentazione richiesta, l’Agenzia conclude che ai fini della detrazione è necessario che siano rilasciate le attestazioni comprovanti la riduzione di una o due classi di rischio e che le stesse siano rilasciate “all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo”: non rileva, quindi, l’eventuale mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione. Allo stesso modo, non è rilevante neanche che all’atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale “fittizia”. Il mancato completamento dei lavori e la classificazione dell’unità immobiliare nella categoria F/3 (unità in corso di costruzione) possono assumere un rilievo, ai fini della compravendita degli immobili oggetto dell’agevolazione, in applicazione di normative non fiscali.

Infine, l’Agenzia puntualizza che, anche per questa specifica detrazione è prevista la deroga al blocco generalizzato delle opzioni di sconto in fattura o cessione del credito in alternativa alla detrazione (articolo 2 comma 3 lettera c) del Dl n. 11/2023), quindi è possibile continuare a esercitare le opzioni, a condizione che, alla data del 16 febbraio 2023 sia stata presentata la richiesta del titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori edilizi (circolare n. 27/E/2023).