ROMA – È disponibile online, sul sito dell’Agenzia delle entrate, l’ultima edizione dei Quaderni dell’Osservatorio, la pubblicazione con la quale ogni anno l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia offre al pubblico ricerche e analisi ulteriori e laterali rispetto alla consueta attività di reportistica sul mercato degli immobili in Italia, come le note trimestrali, le statistiche catastali, i rapporti immobiliari.
L’uscita di quest’anno, la tredicesima della storia della pubblicazione, comprende in una prima parte quattro articoli a cura degli esperti della Direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare (Dc Seomi), che indagano specifiche aree di interesse. Un primo contributo illustra la tecnica che consente all’Omi di aggiornare le quotazioni immobiliari per quei territori caratterizzati da una scarsa dinamica di mercato, in cui, quindi, la mancanza di dati non consente di adottare le ordinarie tecniche di campionamento per la loro rilevazione. Un secondo articolo esplora il fenomeno delle locazioni brevi, anche attraverso l’uso di dati di fonte esterna. Il terzo articolo presenta i risultati conseguiti fino a quest’anno da un progetto pluriennale portato avanti dalla Dc Seomi insieme alle strutture decentrate, dedicato all’esame di operazioni di sviluppo immobiliare realizzate in 13 realtà regionali più Roma. Infine, un ultimo articolo è dedicato alle misure matematiche per l’ordinamento e la scelta degli immobili comparabili, con l’applicazione a un caso specifico individuato in una zona Omi di Roma (zona B20 – riferimento Piazza Mazzini).
La seconda parte dei Quaderni, dedicata a commenti e riflessioni, ospita un’intervista alla professoressa Alessandra Oppio del Politecnico di Milano, nonché presidente della Società italiana di Estimo e Valutazione (Siev), sulle potenzialità e le prospettive innovative dell’estimo e della valutazione.
Valori di mercato: focus sulle aree a bassa dinamicità
L’aggiornamento semestrale dei valori di mercato avviene con modalità diverse in relazione alle informazioni che si possono ricavare dalle transazioni di mercato. Ma come ci si comporta in presenza di ambiti territoriali nei quali le compravendite sono scarse o assenti? Lo spiegano nel loro approfondimento Erika Ghiraldo, Luca Marignoli, Davide Nardelli e Maurizio Festa. Dopo aver ricordato il metodo dell’allineamento cronologico già adottato dall’Omi, che consiste nell’utilizzare dati economici di semestri precedenti opportunamente corretti attraverso coefficienti di attualizzazione, gli autori si soffermano soprattutto sulla metodologia dei cluster territoriali, nella quale in estrema sintesi vengono utilizzate informazioni di mercato riferite ad altri ambiti territoriali, diversi da quello oggetto d’indagine. Dallo studio su tale metodologia, sono state sviluppate e implementate le procedure applicative che sono oggi nella disponibilità dei funzionari tecnici dell’Agenzia impegnati nell’aggiornamento della Banca Dati delle Quotazioni Omi.
Locazioni brevi: dove, quante, perché
Nel saggio “Locazioni brevi: un’analisi del fenomeno in alcune città italiane”, gli autori Erika Ghiraldo, Luca Marignoli e Maurizio Festa tratteggiano le dimensioni e le caratteristiche principali del mercato degli affitti brevi delle abitazioni, mettendolo in relazione con alcune variabili demografiche, sociali ed economiche e valutandone la redditività in comparazione alle altre forme di locazione. Per farlo, gli autori affiancano all’uso dei dati di fonte Omi quello di informazioni tratte da una fonte indipendente, InsideAirbnb.com. Il risultato è un percorso d’indagine articolato, rivelatore di molte informazioni. Le locazioni brevi in Italia rappresentano un fenomeno in crescita da diversi anni, soprattutto nelle città e nei comuni a forte vocazione turistica. L’analisi è svolta sulle dieci maggiori città italiane per popolazione e contiene un approfondimento specifico sulle città di Firenze, Milano, Napoli e Venezia.
Focus sulle operazioni di sviluppo immobiliare
L’articolo di Giovanni Caravella, Elisa Cartapati, Gerardo Nolé e Francesco Pizzirani illustra i primi risultati sperimentali del progetto di ricerca e sviluppo “Monitoraggio e analisi delle operazioni di sviluppo immobiliare” (“Maosi”) diretto da un coordinamento tra la Dc Seomi e le strutture regionali. Si tratta di un progetto pluriennale, che ha visto le prime analisi tra il 2018 e il 2019 e che ad oggi ha messo sotto la lente d’ingrandimento operazioni di sviluppo immobiliare realizzate in 13 realtà regionali più Roma, attraverso la lettura e l’analisi, ad oggi, di più di 22mila atti di compravendita, oltre agli atti di provenienza dei terreni, dei mutui, le convenzioni urbanistiche e altra documentazione. Nello studio vengono analizzate alcune variabili di base, come l’incidenza dell’area (ossia il rapporto fra il costo sostenuto per l’acquisto dell’area edificabile e il totale dei ricavi ottenuti dall’operazione immobiliare), il ricorso all’indebitamento, le tempistiche su rilascio dei permessi, l’attesa tra acquisto dell’area e inizio dei lavori, ma anche la percentuale delle vendite a un anno, due anni, tre anni dopo l’accatastamento. Per sei di queste realtà esaminate, il numero di osservazioni ha permesso di impostare un modello di valutazione del rischio capace di attribuire i pesi a specifiche caratteristiche dello sviluppo immobiliare.
Comparabilità e similarità degli immobili
Il punto di partenza dell’analisi di Domenico Dorrello (Capo settore Servizi estimativi della Dc Seomi), Alessandro Fabbretti, Emanuele Franculli e Gaetano Lisi fa riferimento alle principali tecniche adottate, in tema di valutazione del settore immobiliare, nel cosiddetto approccio di mercato: l’analisi di regressione multipla e il metodo del confronto delle vendite (Scm – Sales Comparison Method). Nel secondo, è fondamentale il concetto di immobili “comparabili”, che dovrebbe rappresentare nella maniera più oggettiva possibile la “similarità” tra subject e immobili da utilizzare per elaborare una funzione di stima. Lo scopo dell’articolo è proprio quello di approfondire gli aspetti legati alla comparabilità/similarità degli immobili, analizzando in particolare quattro misure di similarità mediante le quali definire un ordinamento oggettivo di quelli comparabili che compongono il campione.
Commenti e riflessioni sull’estimo
Nella seconda e ultima parte dei Quaderni dell’Osservatorio 2024, il direttore della Dc Seomi Gianni Guerrieri e Matilde Carlucci, Capo ufficio Sviluppo metodi controllo qualità estimativa dell’Agenzia, intervistano Alessandra Oppio, professoressa del Politecnico di Milano e presidente della Società italiana di Estimo e Valutazione (Siev). L’argomento della conversazione è incentrato sulle potenzialità e le prospettive innovative dell’estimo e della valutazione. L’intervista mette in luce l’attuale collocazione dell’estimo nelle discipline accademiche e il rapporto tra l’estimo della tradizione italiana rispetto agli standard internazionali di valutazione, ma spazia anche tra l’incidenza sulle previsioni in campo immobiliare l’impatto dei recenti sviluppi dell’intelligenza artificiale, del data science e del machine learning sui processi e metodi di valutazione immobiliare.
