Usucapione e agevolazioni prima casa: obbligo di dichiarazione per l’imposta ridotta

Roma – Il contribuente, che al fine di beneficiare dell’imposta di registro in misura ridotta, intende avvalersi dell’agevolazione “prima casa”, è tenuto a rilasciare le dichiarazioni previste dalla normativa di settore, anche nel caso in cui l’acquisto dell’abitazione avviene a seguito di una sentenza che accerta l’usucapione dell’immobile. Questo il principio confermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4713 del 22 febbraio 2025.

Prima di esaminare nel merito la vicenda processuale, è necessario premettere che la disciplina relativa all’agevolazione “prima casa” è contenuta nella nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986.
Questa nota subordina il rilascio dell’agevolazione al ricorrere di alcuni requisiti sia soggettivi che oggettivi. Tra le condizioni principali che devono sussistere ai fini dell’applicazione del beneficio, vi è la condizione, in base alla quale, l’immobile oggetto di acquisto agevolato deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza, oppure, in caso contrario, nel Comune in cui l’acquirente trasferirà la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
È, inoltre, necessario che l’acquirente rilasci, nell’atto di acquisto, apposita dichiarazione attestando di non essere titolare:

esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare
neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
In presenza della regolare richiesta di agevolazione, in caso di acquisto soggetto a imposta di registro, sarà applicata l’aliquota ridotta del 2% in luogo di quella ordinaria del 9 per cento. In caso di acquisto soggetti a Iva, invece, sarà applicata l’aliquota del 4% in sostituzione di quella del 10 per cento.
Chiaramente, dopo la registrazione dell’atto l’ufficio verificherà l’effettiva sussistenza dei presupposti che legittimano il riconoscimento del beneficio fiscale.

Il caso esaminato dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 4713/2025 ha riguardato due coniugi, che avevano occupato un immobile a partire dal 1985. Nel 2017 il Tribunale di Napoli ha emesso una sentenza con la quale è stato riconosciuto il loro diritto di proprietà sull’immobile, a seguito dell’acquisto avvenuto per usucapione.

In sede di registrazione della sentenza, l’ufficio ha ritenuto applicabile l’aliquota ordinaria, considerato che gli acquirenti non avevano reso alcuna dichiarazione al fine di avvalersi dell’agevolazione “prima casa”.
Sia la Ctp di Napoli che la Ctr della Campania (decisione n. 4659 del 26 luglio 2023) hanno respinto le osservazioni dei coniugi acquirenti, in considerazione del fatto che la normativa in tema di agevolazione “prima casa” richiede che le prescritte dichiarazioni siano rese prima della registrazione dell’atto di trasferimento.

I giudici della Corte di cassazione hanno rimarcato che, anche in caso di acquisto per usucapione, è possibile beneficiare dell’aliquota ridotta, ma l’acquirente è tenuto a rispettare le regole ed i vincoli temporali previsti dal legislatore. La concessione del beneficio, hanno evidenziato in motivazione, presuppone la collaborazione del contribuente.
In particolare, hanno affermato che “Le manifestazioni di volontà, sopra menzionate, vanno dunque rese, attenendo ai presupposti dell’agevolazione, anche quando il contribuente intenda far valere il proprio diritto all’applicazione dei relativi benefici rendendosi acquirente a titolo originario, come nel caso di usucapione; in tal caso egli dovrà rendere le anzidette dichiarazioni prima della registrazione del provvedimento di trasferimento (sentenza o decreto) del giudice, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi escludere che le stesse possano effettuarsi in un momento successivo (Cass. n. 2261 de/03/02/2014)”.

Richiamando il pregresso orientamento sul tema (Cassazione n. 635/2017), i giudici hanno ritenuto legittima la tassazione operata dall’ufficio, con applicazione dell’aliquota ordinaria, stante la mancata richiesta del regime di favore da parte degli acquirenti.
In senso analogo la suprema Corte si era pronunciata anche con l’ordinanza n. 1270 del 2021.

Anche l’Amministrazione finanziaria, con la risoluzione n. 25 del 20 marzo 2012, aveva riconosciuto l’applicabilità del beneficio in esame alle sentenze dichiarative degli acquisti che avvengono per usucapione, precisando che la concessione del beneficio “….resta subordinata alla presenza delle condizioni stabilite dalla norma, fra cui le dichiarazioni contenute nelle lett. a), b) e c) che dovranno essere dedotte dagli interessati nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per la dichiarazione d’intervenuta usucapione (cfr. Cass. n. 14120 del 2010)”.
Con lo stesso documento di prassi l’Agenzia ha precisato che la verifica della sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge andrà effettuata con riferimento alla data della sentenza con cui viene pronunciato l’acquisto per usucapione dell’immobile da adibire a prima casa.