L’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) può dirsi lo strumento indispensabile attraverso il quale l’Agenzia rileva ed elabora statisticamente tutte le informazioni tecniche ed economiche riferite ai valori immobiliari e agli affitti, così da rappresentare un insostituibile punto di riferimento per tutti gli operatori del settore immobiliare, siano essi professionisti o privati cittadini, pubbliche amministrazioni oppure enti.
Tra le sue attività, una parte significativa è dedicata alla ricerca e all’applicazione di metodologie innovative, che hanno l’obiettivo di migliorare lo standard e l’attendibilità della cospicua mole di informazioni e dati raccolti.
E proprio in questa direzione si colloca, fra le iniziative più recenti, l’utilizzo di un metodo di indagine che trae ispirazione da diversi studi economici sui fattori incidenti la formazione dei prezzi, con particolare riguardo al settore degli immobili commerciali, di cui ci parlano Erika Ghiraldo, Responsabile dell’Ufficio statistiche e studi sul mercato immobiliare, e Davide Nardelli, funzionario dell’Ufficio gestione osservatorio delle quotazioni del mercato immobiliare.
Ricordiamo che la storica pubblicazione dell’Agenzia delle entrate raccoglie contributi di carattere scientifico redatti da esperti dell’Amministrazione e del mondo accademico su molteplici ambiti disciplinari connessi alla gestione del territorio, al catasto, al mercato immobiliare. Di questo articolo e degli altri contributi pubblicati nell’edizione 2023 della rivista proporremo una sintesi con una serie di puntate monotematiche da qui alle prossime settimane.
Gli immobili commerciali e le zone Omi
Come è noto, i valori di mercato degli immobili sono generalmente influenzati dalle condizioni urbanistiche e socio-ambientali del luogo in cui gli stessi si trovano posizionati. Queste condizioni concorrono alla delimitazione territoriale delle zone Omi, attuale ripartizione del territorio comunale, su cui si fondano le quotazioni fornite dall’Omi. In tali zone, la destinazione d’uso prevalente dello stock immobiliare è quasi sempre quella residenziale.
Nel caso dei fabbricati a destinazione commerciale, ed in particolare per quelli appartenenti alla tipologia dei negozi, l’ubicazione può influire in maniera sensibile sulla formazione dei prezzi di vendita, quando la zona presenta particolari caratteristiche attrattive per l’attività commerciale esercitata, dovute anche alla specifica posizione su una via come alla minore o maggiore prossimità con altri servizi presenti nella zona e nella via stessa. Pertanto, nel caso dei negozi, l’Osservatorio ha ravvisato la necessità di procedere alla delimitazione di zone omogenee specifiche per questo segmento di mercato e di individuare altresì, all’interno delle stesse, una gerarchia degli assi viari per livelli di appetibilità commerciale, così da poter individuare e confrontare con maggior precisione i valori di compravendita e di locazione all’interno di una città.
La nuova metodologia
A partire dai dati censuari delle unità immobiliari censite come negozi (categoria catastale C/1), estratti dagli archivi catastali, valorizzando l’informazione sugli indirizzi desunti dall’Archivio nazionale dei numeri civici delle strade urbane, e correlando le informazioni cartografiche con quelle provenienti dagli archivi dei contratti di locazione e dalle base dati delle compravendite immobiliari, si passa a raggruppare le unità stesse e successivamente a definire poligoni territoriali. Le aggregazioni delle unità immobiliari sono definite valutando la similarità per posizione, redditività catastale e di prossimità con altri servizi.
Tecnicamente la formazione dei gruppi di unità è effettuata attraverso l’applicazione di un algoritmo di clustering di tipo K-means, che procedendo per progressive ripetizioni consente di raggiungere risultati stabili. Questa aggregazione risulta dunque propedeutica alla definizione dei poligoni territoriali sui quali si costruisce poi la zonizzazione del territorio comunale, per arrivare in ultimo a stabilire una classificazione degli assi viari in base alla quale è possibile distinguere il diverso apprezzamento in termini di valori.
Il caso di studio
Il caso di studio presentato dagli autori, relativo alla città di Como, dimostra nel dettaglio i risultati ottenuti con l’applicazione della nuova metodologia, dalla fase cosiddetta di zonizzazione alla classificazione dei toponimi della città.
Geolocalizzate le unità immobiliari urbane, censite nel comune di Como come negozi, si è individuato il centro urbano, ossia quella parte in cui è stata rilevata la maggiore concentrazione di attività commerciali in considerazione sia di una più elevata popolazione che della presenza di servizi, esercizi pubblici e infrastrutture stabili che favoriscono lo sviluppo di attività di socializzazione. Quindi, attraverso l’elaborazione delle informazioni geografiche, censuarie ed economiche, si sono individuati i raggruppamenti e definiti i poligoni delle zone a destinazione commerciale.
Nel passo successivo è stato possibile giungere ad una classificazione dei toponimi della città che differenzia gli assi viari in relazione alle caratteristiche delle unità presenti lungo il toponimo e ad un diverso apprezzamento dei valori di mercato rilevati a partire dalle informazioni economiche.
Gli aspetti innovativi della nuova metodologia, di cui il caso di Como rappresenta già una valida sperimentazione, benché non scevri da alcune criticità, segnano un percorso di indagine che potrà consentire un’articolazione di assi viari sui quali saranno definiti degli intervalli di valori per gli scambi e per le locazioni sull’intero territorio nazionale.
