Assemblee condominiali, nulle le delibere con convocazioni irregolari via mail

By Uffici Stampa Nazionali On Ott 10, 2024

Roma – Sono nulle le deliberazioni delle assemblee condominiale che siano state precedute da notifiche non regolari, ma specificamente con l’invio di mail tradizionali ordinarie. A chiarirlo una sentenza del Tribunale di Roma la n. 12299 dello scorso 9 ottobre 2023. La questione affrontata dal giudice capitolino è degna di nota, poichè nella pratica quotidiana non è raro imbattersi in avvisi di convocazione spediti via e-mail, soluzione spesso adottata dagli amministratori, per ridurre i tempi e semplificare l’invio dei documenti allegati, e richiesta a gran voce anche dai condòmini, per abbattere i costi legati all’utilizzo della posta raccomandata.

Però ai sensi del comma 3 dell’art. 66 disp. att. c.c. l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione.

Le forme previste dalla legge per l’invio ai condomini dell’avviso di convocazione. Sempre l’art. 66 disp. att. c.c. prevede in modo specifico le modalità per l’inoltro ai condòmini dell’avviso di convocazione, richiedendo alternativamente l’utilizzo della posta raccomandata, della posta elettronica certificata, del fax oppure oppure la consegna a mano accompagnata da firma con ricevuta cartacea.

Poiché la giurisprudenza più recente aveva sempre ritenuto che il mancato rispetto del termine di invio dell’avviso di convocazione fosse da ritenere causa di annullabilità e non di nullità della deliberazione assembleare, il predetto art. 66 disp. att. c.c. ha tra l’altro chiarito in modo espresso che qualsivoglia vizio relativo all’omissione, alla tardività o all’incompletezza della convocazione legittima il condomino alla mera richiesta di annullamento della conseguente delibera assembleare (da impugnare nei successivi 30 giorni, decorrenti dalla riunione, per i presenti, e dal ricevimento del relativo verbale, per gli assenti).

Orbene va posta molta attenzione a questa procedura, specialmente nei condomini con un numero importante di proprietari. L’anagrafe stessa, infatti, dovrebbe essere aggiornata periodicamente, con verifiche immobiliari.

Nel caso ad esempio di una pluri titolarità di beni, come nel caso di un appartamento ereditato da moglie e due figli di un de cuius, la notifiche vanno inoltrate a ciascuno degli aventi diritto e titolo di obbligazione in solido. Non basta inviare alla moglie, le notifiche non valgono anche per gli altri due figli.

In caso di mancata e corretta notifica anche nei confronti di un solo condomino, lo stesso può richiedere l’annullamento degli atti. Ma anche il verbale dell’assemblea ex post deve essere notificato nelle medesime modalità di convocazione, con dati certi e dando la possibilità a tutti gli aventi titolo di essere a conoscenza del deliberato ed eventualmente entro i termini di legge proporne impugnazione.

Se ciò non avviene nelle debite forme, si rischia di vedersi annullata una molteplicità di atti, con azioni ancorpiù significative nei confronti dell’amministrazi0ne condominiale.