A chiedere “istruzioni” sul corretto comportamento fiscale da tenere è appunto cittadino italiano emigrato all’estero, iscritto all’Aire, che il 16 gennaio 2020 ha acquistato un immobile, allo stato grezzo, da destinare ad abitazione principale, chiedendo le agevolazioni “prima casa”.
Il 22 marzo 2021 ha rivenduto l’immobile e il giorno successivo ha comperato, sempre in Italia, una nuova abitazione, un garage e un posto auto scoperto.
Il contribuente chiede se, per mantenere i regimi agevolativi previsti per l’acquisto della “prima casa”, debba trasferire, entro 18 mesi dall’acquisto, la residenza nel Comune della nuova abitazione.
Non è necessario. Come di consueto, il ragionamento dell’Agenzia delle entrate prende le mosse dalla norma da cui deriva l’applicazione o meno del regime oggetto dell’interpello. In questo caso, quindi, ripercorre le disposizioni della disciplina Iva e Registro che prevedono un trattamento di favore per l’acquisto della “prima casa”.
In particolare, per beneficiare dell’agevolazione ai fini dell’imposta di registro, il Tur prevede, in breve, che il proprietario dichiari, nell’atto di acquisto, a seconda dei casi, di voler spostare entro 18 mesi la propria residenza nel Comune della nuova abitazione o dove svolge la propria attività o, se lavora all’estero, in quello ove ha sede il suo datore di lavoro o, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.
Ebbene, con riguardo al dubbio in esame, in base alla stessa norma l’emigrato all’estero deve dichiarare che l’immobile è acquistato come prima casa sul territorio italiano (Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1, della Tariffa, Parte I, Dpr n. 131/1986).
I benefici fiscali decadono se l’abitazione è rivenduta prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto a meno che, entro un anno dall’alienazione dell’appartamento “agevolato” si proceda all’acquisto di un’altra casa da adibire a propria abitazione principale.
Come abbiamo visto, all’emigrato che compera un appartamento in Italia, già in sede del primo acquisto, l’agevolazione spetta a patto che l’immobile acquistato costituisca la sua “prima casa” nel nostro Paese.
Secondo la circolare n. 38/2005 l’agevolazione, in tal caso, spetta in qualsiasi punto del territorio nazionale sia collocata l’abitazione senza che sia oltretutto necessario trasferire entro diciotto mesi la residenza nel Comune della casa acquistata (cfr anche circolari n. 19/2001, n. 1/1994).
L’Agenzia ritiene che, in linea con quanto previsto per la fruizione dell’agevolazione in sede di primo acquisto da parte del residente all’estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non è necessario ottemperare all’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale. Come per il criterio della residenza, anche per la destinazione ad abitazione principale, la condizione non può essere imposta, osserva l’amministrazione, ai cittadini che vivono stabilmente all’estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata “a propria abitazione principale“.
In conclusione, l’istante può beneficiare degli sconti “prima casa” per l’appartamento acquistato il 23 marzo 2021 dopo aver rivenduto, il giorno precedente, l’immobile per cui ha beneficiato delle agevolazioni in esame e non deve trasferire la propria residenza entro 18 mesi nella nuova casa né dichiararla sua dimora principale.
Inoltre, il documento di prassi ricorda che come ha precisato la circolare n. 38/2005, la condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con un certificato di iscrizione all’Aire, è sufficiente un’autocertificazione del contribuente con una dichiarazione resa nell’atto di acquisto.